Criterio 1 de 1 de la resolución: 00/04032/2018/00/00
Calificación: Doctrina
Unidad resolutoria: TEAC
Fecha de la resolución: 11/07/2019
Asunto:

IBI.  Hoteles y apartoteles de categoría de tres estrellas o superior. Aplicable únicamente a las valoraciones catastrales realizadas con la ponencia de valores total de los bienes inmuebles urbanos del término municipal de Barcelona, aprobada en 2017.

Criterio:

 

En el caso concreto de esta ponencia se ha dejado sin efecto el criterio contenido en el epígrafe “Hoteles/apartoteles de categoría tres estrellas o superior” del apartado 2.2.3.9 (“Equipamientos, Dotaciones, Zonas verdes y otras particularidades de la valoración del suelo”), conforme al cual: “Se utilizará el valor de repercusión del uso OTROS recogido en el Listado de Zonas de Valor del capítulo 3 a los locales con la tipología constructiva 0711 o 0712 que constituyan o formen parte de hoteles o apartoteles clasificados con categoría de tres estrellas o superior”, pues lo procedente es aplicar, en su lugar, el tipo de valor de repercusión del uso turístico; y ello porque la asignación de valores de repercusión por usos debe seguir la metodología prevista en el Real Decreto 1020/1993, y, al margen de que debe atender al producto inmobiliario más característico en cada polígono, premisa para establecer la jerarquía de valores, no acreditada en este caso, la clasificación de los establecimientos hoteleros por categorías no está vinculada a ningún uso urbanístico del suelo, ni puede sostenerse, como se argumenta en las conclusiones del Estudio de Mercado que se desagrega este uso del turístico, en función de la tipología constructiva, ya que esta atiende exclusivamente a características constructivas de los edificios, no a la clasificación administrativa vinculada a la prestación de un determinado servicio.

 

Criterio reiterado en RG: 5262-18, de 11 de julio de 2019

 

Referencias normativas:
  • RD 1020/1993 IBI. Normas técnicas de valoración ... para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.
    • Noma 18
    • Noma 8
    • Norma 20
    • Norma 9
  • RDLeg 1/2004 Texto Refundido Catastro Inmobiliario
    • 25
Conceptos:
  • Ponencia de valores
  • Suelo
  • Valor del suelo
Texto de la resolución:

Tribunal Económico-Administrativo Central

SALA CUARTA

FECHA: 11 de julio de 2019

 

PROCEDIMIENTO: 00-04032-2018

CONCEPTO: ACTOS DE LA ADMINISTRACIÓN CATASTRAL

NATURALEZA: RECLAMACION UNICA INSTANCIA GENERAL

RECLAMANTE: XXX SA - NIF ...

REPRESENTANTE: Fx... - NIF ...

DOMICILIO: CALLE ... - MADRID (MADRID) - España

 

En Madrid, se ha constituido el Tribunal como arriba se indica, para resolver en única instancia la reclamación de referencia, tramitada por procedimiento general.

Se ha visto la presente reclamación contra la desestimación del recurso de reposición promovido frente al acuerdo de aprobación de la ponencia de valores total de los bienes inmuebles urbanos del término municipal de Barcelona (expediente ...).

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.-

 El día 26 de mayo de 2017 se insertó, en la Sede Electrónica del Catastro, edicto de la Gerencia Regional del Catastro de Catalunya-Barcelona por el que se hacía pública la resolución del Director General del Catastro de 25 de mayo de 2017, por la que se aprobaba la ponencia de valores total de los bienes inmuebles urbanos del municipio de Barcelona, señalando que la indicada ponencia se encontraba expuesta al público durante el plazo de quince días hábiles en la mencionada Gerencia, Travessera de Gràcia, 58 bajos, de Barcelona, pudiendo ser impugnada mediante recurso de reposición o reclamación económico-administrativa en el plazo de un mes a partir del día siguiente a aquel en que finalizase la exposición pública, sin que ambos pudiesen simultanearse.

SEGUNDO.-

 El día 14 de julio de 2017, se interpuso recurso de reposición contra la mencionada ponencia de valores y, en síntesis, se alegó: falta de motivación del acto de asignación de parámetros de la ponencia de valores, por desconocerse la explicación de los criterios de coordinación, y por el hecho de que se fijen los valores a partir de un estudio de mercado que se desconoce; al respecto, se manifestaba que la Administración no puede aprobar una ponencia de valores sin los suficientes argumentos que permitan dirimir, por parte del administrado y de los órganos revisores, si es o no conforme a derecho, y que no constituye una actuación arbitraria; improcedente aplicación a hoteles y apartahoteles de tres estrellas o superior, del valor de repercusión del suelo, con uso "otros" (como señala el apartado 2.2.3.9 de la ponencia), siendo el correcto el "turístico"; en este aspecto, se criticaba que la ponencia aplicase diferente criterio para valorar el suelo de hoteles y apartahoteles de 3 o más estrellas, que justificaba, a partir del estudio de mercado, por un distinto comportamiento de los hoteles de categoría inferior, lo que se tachaba de incoherente y de contravenir lo establecido en la norma 8.2 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio; se afirmaba, por el contrario, que el valor de repercusión del suelo de una zona de valor no tiene relación con la categoría del hotel, sino exclusivamente con el uso; y que, en todo caso, tal diferenciación debería ser objeto de ponderación en el valor catastral de la construcción (categoría constructiva), pero no en el valor de repercusión; que, además, no existía estudio de mercado de este tipo de inmuebles de uso turístico (en referencia a la relación de los valores catastrales con los valores de mercado que se incluye en la ponencia), lo que impedía justificar la aplicación de distinto valor de repercusión a hoteles de 3 o más estrellas y que, en definitiva, constituía un agravio comparativo; nulidad de pleno derecho del criterio que establece la ponencia en caso de concurrencia de dos zonas de valor en un inmueble, supuesto para el que está previsto que se aplique el de la zona que tenga los importes de repercusión más altos, lo que se decía incongruente y contradictorio, además de generador de situaciones de sobrevaloración y de indefensión, destacando en este último aspecto el caso de los suelos sin edificar, y del suelo edificado con fachada a dos vías distintas; se decía también contrario al criterio de subparcelación, ampliamente generalizado y normalizado por parte de la Dirección General del Catastro, por lo que se entendía poco justificable la omisión de una práctica administrativa que se venía estableciendo en todas las Ponencias de Valores aprobadas en los últimos años; improcedente omisión del coeficiente K, de viviendas y locales interiores, al denegarse su aplicación en esta Ponencia de Valores; en lo que se refiere a este coeficiente, del que se destacaba su aplicación en la ponencia anteriormente vigente, sin que la condición de local interior hubiese cambiado, se sostenía que, como tal demérito del valor, debería reflejarse en el valor catastral; y que su omisión ahora debería estar suficientemente motivada, desconociéndose la razón por la que había dejado de aplicarse, lo que generaba indefensión,  y un grave agravio comparativo con respecto a otros inmuebles situados en otros municipios en que sí se aplicaba, instando se restituyera nuevamente, "del mismo modo que se recogía en la Ponencia de Valores Total para el municipio de Barcelona aprobada en fecha 16 de abril de 2001".

TERCERO.-

 Con fecha 26 de diciembre de 2017, el Director General del Catastro acordó desestimar el recurso de reposición interpuesto (expediente ...) por considerar que la aducida falta de motivación se basaba en alegaciones genéricas sobre la motivación de los actos administrativos y de las ponencias de valores que, en ningún caso desvirtuaban la presunción de validez de la ponencia y su conformidad al Ordenamiento Jurídico, pues no se concretaban ni las decisiones adoptadas ni los valores que, a juicio de la recurrente adolecían de dicho defecto; y que, según sentencia del Tribunal Supremo de 5 de octubre de 2015 (recurso núm. 3469/2013) correspondía a la parte recurrente desvirtuar la presunción de certeza de la Ponencia de Valores, mediante prueba en contrario; que, ello no obstante, la determinación de los valores de suelo se había realizado teniendo en cuenta el preceptivo estudio de mercado inmobiliario del municipio de Barcelona, cuyas conclusiones se recogían en el Documento 2 y la metodología contenida en el Real Decreto 1020/1993; que la tramitación de la ponencia se había realizado siguiendo rigurosamente el procedimiento legalmente previsto, con la intervención de los órganos de coordinación (Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria y Junta Técnica Territorial de Coordinación Inmobiliaria de Cataluña), previa a la redacción de la ponencia, cuyos criterios se habían trasladado a esta, como se acreditaba mediante la diligencia de coordinación de la Junta Técnica Territorial de Coordinación Inmobiliaria.

En cuanto a la disconformidad con el valor del suelo de los hoteles, señalaba la resolución impugnada que los valores del suelo se habían determinado con base en el estudio de mercado, del que se desprendía que los correspondientes al "producto inmobiliario de uso hotelero de 3 estrellas o superior y los de categorías inferiores a 3 estrellas, difieren entre sí, por lo que se hace preciso establecer dos valores de suelo distintos para cada uno de ellos, de modo que se refleje la realidad del mercado inmobiliario"; y que, de acuerdo con lo establecido en la Norma 9. Valoración del suelo, del Real Decreto 1020/1993, se había obtenido mediante la aplicación del método residual estático, cuya formulación se recoge en la Norma 16. Modulación de los valores, y en coherencia con ello, en el apartado 2.2.5.2 de la ponencia, bajo la rúbrica 'Formulación'; que, además, el hecho de que los valores de suelo de los hoteles de categoría tres estrellas o superior, se recogieran en la columna destinada al uso 'OTROS', no desvirtuaba su validez, ya que se habían obtenido tomando como referencia el valor de mercado de acuerdo a la normativa catastral, habiéndose señalado explícitamente en el apartado 2.2.3.9 Equipamientos, Dotaciones, Zonas verdes y otras particularidades de la valoración del suelo que para los hoteles de esa categoría se utilizaría el valor de repercusión del uso 'OTROS' del listado de zonas de valor; y que, por último, la circunstancia de que la muestra contenida en el Documento 2 de la ponencia no reflejara inmuebles de uso hotelero no invalidaba las conclusiones, pues dicha relación, para ser representativa, debía atender al uso mayoritario del municipio, en este caso el residencial.

En cuanto a la valoración de los inmuebles en que concurren zonas de valor distintas, se recordaba en la resolución que la ponencia se había realizado, de acuerdo con el contenido del Real Decreto 1020/1993; que en la ponencia se delimitaban zonas geográficas en las que el mercado inmobiliario tenía una similitud en sus características, con base en el estudio realizado; que, como consecuencia de esa delimitación, sobre determinadas parcelas recaían zonas contiguas con diferente valor de suelo, si bien, con carácter general, el valor de mercado se vinculaba a la zona de la fachada principal; y que, en el caso de fachada principal a dos vías, la de valores en venta más altos era la que definía el valor de mercado del producto inmobiliario, lo que hacía innecesaria la subparcelación en estos casos, no así en los recogidos en el apartado 2.2.3.3. Criterios de subparcelación del Documento 1 (suelos en desarrollo o aplicación de coeficientes correctores del valor del suelo, como el D, E y F).

Y, por último, en cuanto a la disconformidad con la no aplicación del coeficiente K, de viviendas y locales interiores, se precisaba que los condicionantes recogidos en la Norma 14. Coeficientes correctores de los valores del suelo y de las construcciones del Real Decreto 1020/1993 para poder considerar un local como interior, y por lo tanto objeto de aplicación del mismo, eran "incompatibles con los requisitos que la normativa urbanística vigente en el municipio de Barcelona exige para permitir la habitabilidad de las viviendas o la concesión de licencias para el desarrollo de determinadas actividades o usos en los locales"; que, por otra parte, aun en el caso de existir locales interiores conforme se definían en la Norma 14, su valor de mercado no se veía afectado por esa circunstancia, por lo que no procedería la aplicación del coeficiente K; y que, en fin, siempre cabría corregir la valoración de los posibles locales que pudieran presentar una inadecuación al uso para el que fueron diseñados, previa comprobación de la concurrencia de los requisitos previstos en la ponencia, mediante la aplicación del coeficiente J de depreciación funcional o inadecuación.

CUARTO.-

 Contra la anterior resolución, notificada el 5 de febrero de 2018, el siguiente 16 se interpuso la presente reclamación en la que, en resumen, se alega:

               1.- Falta de motivación, en los términos ya expresados ante el Director General del Catastro, destacándose ahora que no se ha tenido acceso al contenido íntegro del estudio de mercado, sino únicamente a sus conclusiones, en las que no se encuentran los razonamientos para los valores tomados; que la exigencia de motivación, según ha manifestado el Tribunal Constitucional en numerosas ocasiones, debe entenderse en una doble vertiente formal y material, por lo que no debe limitarse a si el interesado ha podido recurrir, sino en qué condiciones lo ha podido hacer; que la privación al interesado del conocimiento de los elementos de contraste esenciales para ejercer el derecho a su defensa, como en este caso, la de los estudios y análisis que justifiquen debidamente las decisiones adoptadas y los valores asignados, supone la limitación de ese ejercicio, argumentación también sostenida por el Tribunal Supremo (STS de 27 de junio de 2000); y que, a este respecto, resulta relevante el Auto del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, de 16 de marzo de 2018, rec 5812/2017, por el que se admite a trámite el recurso de casación presentado, planteando si la omisión del estudio de mercado en el expediente administrativo de la Ponencia de Valores puede resultar contrario a los artículos 9.3 y 24.1 de la Constitución Española, a los efectos de impedir a los interesados el cabal conocimiento de la íntegra motivación y fundamentación de la ponencia.

               2.- Improcedente aplicación del valor de repercusión del suelo con uso 'OTROS' a los hoteles y apartahoteles de tres estrellas o superior; al respecto, tras manifestar la interesada su disconformidad en los mismos términos que los expresados en el recurso de reposición, indica que es incorrecto el planteamiento de la Gerencia; que no se ha acreditado que la diferenciación en el valor de repercusión del suelo sea un reflejo de la realidad del mercado inmobiliario hotelero, insistiendo en que las diferencias entre categorías administrativas hoteleras son inherentes a la construcción, no al suelo; que las normas urbanísticas no clasifican el suelo de los hoteles en función de su categoría, sino única y exclusivamente en razón de su uso; y que, por ello, considera nulo de pleno derecho el apartado 2.2.3.9 de la Ponencia, que atribuye incorrectamente un valor de repercusión del suelo específico para aquellos hoteles/apartahoteles de tres estrellas o superior el tipo de valor "Otros".         

           Termina el escrito con la solicitud de que se tenga por presentado en tiempo y forma, y por evacuado el trámite concedido; y que se proceda a dictar resolución en virtud de la cual se declare nulo de pleno derecho o quede sin efecto el acto de aprobación de la ponencia de valores total del municipio de Barcelona, de 26 de mayo de 2017, por carecer de motivación suficiente y no contener el expediente copia íntegra del estudio de mercado.

En su defecto, que se declare nulo de pleno derecho el apartado 2.2.3.9 de la Ponencia por contravenir lo establecido en las Normas 8.2 y 22.3 del Real Decreto 1020/1993, que atribuye incorrectamente un valor de repercusión del suelo "Otros" para aquellos Hoteles/Apartahoteles de categoría tres estrellas o superior, siendo procedente aplicar en su lugar el tipo de valor de repercusión del suelo turístico.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.-

 Este Tribunal es competente para resolver de conformidad con lo dispuesto en la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (LGT), así como en el Reglamento general de desarrollo de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, en materia de revisión en vía administrativa (RGRVA), aprobado por Real Decreto 520/2005, de 13 de mayo. No concurre ninguna de las causas de inadmisibilidad previstas en el artículo 239.4 de la LGT.

SEGUNDO.-

 Este Tribunal debe pronunciarse respecto a lo siguiente:

La conformidad a Derecho de la resolución impugnada.

TERCERO.-

 Se alega, en primer lugar, falta de motivación al no concretarse las decisiones adoptadas (en referencia a los criterios de coordinación), sin reparar en que su fijación no es una decisión del redactor de la ponencia, sino que corresponde a una fase anterior, encomendada a los órganos de coordinación, en este caso a la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria, a propuesta de la Junta Técnica Territorial; y que con ello se asegura la coordinación de valores a escala nacional, en cumplimiento de lo establecido en el artículo 25.1 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, a cuyo tenor: "La ponencia recogerá, según los casos y conforme a lo que se establezca reglamentariamente, los criterios, módulos de valoración, planeamiento urbanístico y demás elementos precisos para llevar a cabo la determinación del valor catastral, y se ajustará a las directrices dictadas para la coordinación de valores"; de modo que la indicada asignación es un acto distinto y anterior al aquí impugnado, según criterio de este Tribunal, mantenido en numerosas resoluciones, entre otras la de 6 de noviembre de 2012 (R.G. 5628-11), o también, la de 16 de mayo de 2013 (R.G. 4580-12), conforme a la cual (Fundamento de Derecho Segundo):

"Por tanto, los acuerdos de los órganos colegiados de carácter interadministrativo en materia de Catastro, como son las Juntas Técnicas Territoriales y la Comisión Superior  de Coordinación Inmobiliaria, son actos distintos y anteriores, actos necesarios pues las ponencias deben ajustarse a las directrices establecidas por la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria; y actos previos al procedimiento de aprobación de las ponencias de valores por lo que, en sentido estricto, no forman parte del expediente administrativo, [...]"

En el mismo sentido, el Tribunal Supremo, en Sentencia de 26 de diciembre de 2012 (rec.1294/10), tras recordar el contenido del artículo 25.1 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, y, entre otros, el de la norma 21 del anexo al Real Decreto 1020/1993, concluye diciendo que:

"A la vista de todo ello, resulta evidente que los criterios de coordinación aprobados por la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria constituyen un antecedente previo a la elaboración de las ponencias.".  

CUARTO.-

 En segundo lugar, las alegaciones formuladas en relación con el estudio de mercado se han limitado a resaltar ahora que no se ha tenido acceso a su contenido íntegro, lo que, a juicio de la reclamante, supone falta de motivación generadora de indefensión.

Pues bien, conforme al artículo 27 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario "La elaboración de las ponencias de valores se llevará a cabo por la Dirección General del Catastro, directamente o a través de los convenios de colaboración que se celebren con cualesquiera Administraciones públicas en los términos que reglamentariamente se establezca"; y el Real Decreto 1020/1993 por el que se aprueban las normas técnicas de valoración catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, en la norma 23 de su anexo con la rúbrica "estudios del mercado inmobiliario urbano" señala que "estos estudios tienen por objeto la realización de una investigación de los datos económicos del mercado inmobiliario urbano, su posterior recopilación y análisis y la elaboración de unas conclusiones que reflejen la situación del mercado a los efectos de lo previsto en el artículo 66 de la Ley 39/1988 , Reguladora de las Haciendas Locales".

Por su parte, la naturaleza y el contenido de las ponencias de valores viene determinado por lo dispuesto en la norma 22 del referido anexo, a cuyo tenor:

"1. Las Ponencias de valores son los documentos administrativos que recogen los valores del suelo y de las construcciones, así como los coeficientes correctores a aplicar en el ámbito territorial al que se refieran.

2. Dichas Ponencias serán realizadas por las Gerencias Territoriales del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria (hoy Dirección General del Catastro), teniendo en cuenta la normativa urbanística y la de valoración catastral, así como los estudios y análisis del mercado inmobiliario establecidos en la norma 23.

3. Las Ponencias de valores se acompañarán, en documento separado, de los análisis y las conclusiones de los estudios de mercado y de los resultados obtenidos por aplicación de los mismos a un número suficiente de fincas, al objeto de comprobar la relación de los valores catastrales con los valores de mercado. Igualmente, como documento separado, se acompañarán los catálogos de edificios y construcciones urbanas de la norma 20.

4. Previamente a su aprobación, las Juntas Técnicas territoriales de Coordinación Inmobiliaria de Urbana deberán verificar el cumplimiento de los criterios de coordinación establecidos y emitir el correspondiente informe."

QUINTO.-

 Basta su lectura para advertir que, frente a las alegaciones formuladas, la única exigencia de contenido en lo que se refiere al mercado inmobiliario es un documento separado que refleje los análisis y conclusiones del estudio de mercado, incorporado en este caso como documento nº 2 que se acompaña a la ponencia de Barcelona, conforme a lo establecido en la citada norma; en relación con la importancia del estudio de mercado como elemento previo que ha de servir de base para el establecimiento de los valores en polígono, calle, zona o paraje a que hace referencia la norma 8 del mismo anexo, es criterio reiterado de este Tribunal en numerosas resoluciones (R.G. 1262/2007)  que "los Estudios de Mercado no forman parte integrante de las Ponencias de valores, tratándose de actos previos, preparatorios y anteriores a la redacción de las mismas, cuya finalidad es la de orientar, guiar o encaminar a los redactores de las Ponencias para realizarlas de forma tal que los valores catastrales resultantes de su aplicación estén en relación con los valores de mercado, sin sobrepasarlos, conforme exige el artículo 23.2 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004".

En el sentido expuesto se ha pronunciado el Tribunal Supremo, tal como se indica en la resolución impugnada; por su parte, también la Audiencia Nacional en numerosas sentencias, de la que cabe citar la de 18 de abril de 2012, que cita otras precedentes, de 25 de marzo de 1999 (Rec. 747/96), 9 de marzo y 3 de abril y 16 de junio de 2000 (Recs 825/97, 661/98 y 791/98), precisa, respecto de los Estudios de Mercado previos a las Ponencias de Valores que "no constituyen la Ponencia de Valores, sino un elemento para su elaboración".

A ello conviene añadir que dicho criterio se viene consolidando en pronunciamientos más recientes de la Audiencia Nacional, como refleja la Sentencia, de 30 de octubre de 2015 (rec. 245/2014), donde se argumenta:

 "En conclusión, la recurrente puede encontrar respuesta motivada a las cuestiones planteadas atendiendo a las conclusiones y criterios fijados en la documentación de la ponencia de valores, sin que pueda pretender, a falta de prueba pericial alguna de contrario, desvirtuar las consideraciones expuestas en dicha ponencia, siendo carga de la prueba de la actora, precisamente, desvirtuar las valoraciones de la ponencia, como hecho constitutivo de su pretensión, art.217.2 de la LEC 1/2000 , y no bastando con alegar de forma genérica la existencia de indefensión, y solicitar toda documentación referida en el expediente administrativo, olvidando que sólo debe acogerse en el expediente aquélla que se convierta en antecedente necesario para dictar la resolución administrativa, conforme a la clásica definición de expediente administrativo acogido en el art.164 del ROFCL aprobado por RD 2568/1986, de 28 de noviembre:

<<Constituye expediente el conjunto ordenado de documentos y actuaciones que sirven de antecedente y fundamento a la resolución administrativa, así como las diligencias encaminadas a ejecutarla...>>

Por consiguiente, la ausencia de una documentación necesaria del expediente ha de redundar en perjuicio de la Administración, pero no la que no guarde relación directa con la resolución que pone fin al procedimiento como la que alega la actora, que ha podido contar con los datos necesarios para formular su impugnación aportando los medios de prueba precisos y las alegaciones de fondo que ha podido tener por conveniente, recordándose en todo caso la doctrina del Tribunal Supremo acerca de que los estudios de mercado no formen parte de la Ponencia de Valores ( STS 14 de marzo de 2007)."

SEXTO.-

 En Sentencia más reciente, de 10 de enero de 2019, rec. 195/2016, en la que, siguiendo idéntico criterio, la Audiencia Nacional razona en los siguientes términos, plenamente aplicables al presente supuesto:

"En segundo lugar, se denuncia la ausencia de estudio de mercado.

 La norma 22.3 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, establece que las Ponencias de valores se acompañarán, de los análisis y las conclusiones de los estudios de mercado y de los resultados obtenidos por aplicación de los mismos a un número suficiente de fincas, al objeto de comprobar la relación de los valores catastrales con los valores de mercado. Además, la norma 23 establece que los estudios de mercado tienen por objeto la realización de una investigación de los datos económicos del mercado inmobiliario urbano, su posterior recopilación y análisis y la elaboración de unas conclusiones que reflejen la situación del mercado.

En el presente caso, se ha realizado el estudio de mercado del municipio de Zaragoza, como documento independiente, suficientemente motivado y que avala los resultados obtenidos de la valoración, garantizando que se ajustan a la realidad del mercado inmobiliario del municipio. Dicho documento se acompañó junto a la ponencia de Valores de Zaragoza como documento 2 del expediente administrativo.

En la sentencia de 21 de junio de 2018, rec. 191/2016 en el que se impugnaba la misma Ponencia de Valores ya dijimos que "ha quedado acreditado que la Ponencia de Valores en la determinación del valor catastral ha tenido en cuenta el documento nº 2 que se acompaña a la Ponencia denominado <<Análisis y conclusiones del Estudio de mercado inmobiliario>>, que figura en el expediente administrativo junto con los Anexos I y II donde se han incorporado los certificados de la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria así como la Diligencia de Coordinación de la Junta Técnica Territorial de Coordinación Inmobiliaria. El citado documento nº 2 recoge los análisis y conclusiones del estudio de mercado inmobiliario que ha servido de base para la elaboración de la ponencia de valores, en cumplimiento de la Norma 22.3 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio. En la citada Norma se establece que las ponencias de valores se acompañarán, en documento separado, de los análisis y las conclusiones de los estudios de mercado y de los resultados obtenidos por aplicación de los mismos a un número suficiente de fincas, al objeto de comprobar la relación de los valores catastrales con los valores de mercado. Y en cumplimiento de las Normas 21 y 22 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, se recogen en ese documento: Los análisis y conclusiones de los estudios de mercado inmobiliario que han servido de base para la redacción de la ponencia de valores, y de los estudios previos que han servido a la coordinación tenida en cuenta en la redacción de la ponencia. Los estudios de mercado constituyen un documento independiente a la Ponencia de Valores, y tal como determina la Norma 23 del RD 1020/1993, tienen por objeto la realización de una investigación de los datos económicos del mercado inmobiliario urbano, así como su recopilación y tratamiento, para su posterior análisis y para la elaboración de unas conclusiones que reflejen la situación del mercado inmobiliario.

Pues bien, la Ponencia de Valores no ha fijado de forma arbitraria los valores catastrales puesto que ha tenido en cuenta los estudios de mercado elaborados que se han recogido en el denominado documento <<Análisis y conclusiones del Estudio de Mercado inmobiliario>> que figura en el expediente administrativo y cuyas conclusiones no se han desvirtuado por la parte recurrente. Únicamente justifica su pretensión refiriendo que los estudios de mercado elaborados no figuran en el expediente administrativo y ello, según la recurrente, impide conocer que criterios de valoración se han seguido en los estudios de mercado. Dicha alegación no puede admitirse. El derecho de defensa no se ve alterado porque no figuren en el expediente administrativo los estudios de mercado que son actos previos, preparatorios y anteriores a la redacción de la Ponencia de Valores pero cuyas conclusiones si se han recogido en el documento <<Análisis y conclusiones del estudio de mercado inmobiliario>> que ha tenido en cuenta la Ponencia de Valores. El hecho de que los estudios de mercado no se incorporen al expediente de elaboración de las Ponencias de Valores no supone que la Ponencia de Valores haya fijado de forma arbitraria los valores catastrales cuando, como es el caso, se ha apoyado en el aludido documento denominado <<Análisis y conclusiones del estudio de mercado inmobiliario>> que si figura en el expediente administrativo. Y, además, la no incorporación al procedimiento de elaboración de las ponencias de valores no supone ninguna irregularidad por cuanto con arreglo a la Norma 22 del Anexo del Real Decreto 1020/1993 a las ponencias de valores solo deben acompañar, en documento separado, los análisis y conclusiones de los estudios de mercado y de los resultados obtenidos.

Finalmente, tampoco se aprecia indefensión a la recurrente quien con el documento "Análisis y conclusiones del Estudio de Mercado Inmobiliario" pudo conocer los criterios que se tuvieron en cuenta en la Ponencia de Valores impugnada para determinar el valor catastral y su relación con el valor de mercado. Y, en todo caso, si la parte no estaba conforme con las conclusiones del estudio de mercado y de los resultados obtenidos, debió pedir la práctica de una prueba pericial para poder apoyar su recurso y justificar que los valores asignados no se correspondían con los de mercado, lo que no hizo, por versar todo su razonamiento en un puro debate jurídico

 (...) el estudio de mercado no es un documento que, preceptivamente, haya de adjuntarse a la ponencia. Sí lo son los análisis y conclusiones de los estudios de mercado, que, en el caso de la Ponencia de Valores de Zaragoza si se acompañan a la misma. Criterio este que ya se expuso por esta misma Sección en la sentencia dictada en el recurso nº 229/2016 en el que también se impugnaba la Ponencia de Valores de los bienes inmuebles del municipio de Zaragoza.

 Postura esta que, por otra parte, sigue el Tribunal Supremo en varias sentencias, entre otras, en la de 14 de marzo de 2007..."

SÉPTIMO.-

 En consecuencia con lo expuesto, aplicando los anteriores razonamientos al presente caso, y sin perjuicio del pronunciamiento que en su día pudiera recaer en el recurso de casación invocado (rec 5812/2017), pendiente de resolución, no puede sostenerse como motivo de nulidad de la ponencia de valores la ausencia, en el expediente administrativo, de los estudios de mercado preparatorios de la misma.

OCTAVO.-

 Por lo que respecta al valor de repercusión del suelo de los hoteles o apartahoteles con categoría tres estrellas o superior, las alegaciones formuladas vienen a poner de manifiesto la arbitrariedad que se deduce de la Ponencia al excluir del uso turístico, el suelo ocupado por estos, al que se aplica importes más altos (reseñados en la columna OTROS en el listado de zonas de valor del Capítulo 3 de la Ponencia), cuando resulta que el uso urbanístico del suelo es el mismo. Conforme a ello, se aduce que este criterio contenido en la ponencia (epígrafe "Hoteles/apartoteles de categoría tres estrellas o superior" del apartado 2.2.3.9 de la Ponencia "Equipamientos, Dotaciones, Zonas verdes y otras particularidades de la valoración del suelo") es contrario a la normativa técnica de valoración catastral.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de abril de 2016 (rec. 3722/2014) resume en los siguientes términos los diferentes conceptos de valor de repercusión que se contienen en la normativa catastral (Real Decreto 1020/1993):

 "El concepto de valor básico de repercusión en parcela se recoge en la norma 8, apartado 3.a) del Real Decreto 1020/1993, definiéndolo como aquel que es obtenido a partir del valor de repercusión en calle, tramo de calle, zona o paraje, por aplicación de los coeficientes correctores definidos en la norma 10 que le sean de aplicación. 

Por su parte los apartados 2.a) y 1.a) de la citada norma 8 definen el valor de repercusión en calle, tramo de calle, zona o paraje y el de repercusión básico en polígono. El de valor en calle, tramo de calle, zona o paraje, como el obtenido atendiendo a sus características urbanísticas, corrigiendo el valor básico de repercusión de polígono, considerando, entre otras, las siguientes circunstancias de cada calle, tramo de calle, zona o paraje: <<1.ª Localización, respecto de los diferentes focos de atracción, según los usos. 2.ª Accesibilidad y medios de transporte públicos dentro del polígono y en relación con el resto de la ciudad. 3.ª Nivel de desarrollo del planeamiento y calidad de los servicios urbanos. 4.ª Dinámica del mercado inmobiliario, traducido en un mayor o menor número de operaciones. 5.ª Especificidad de la oferta o moda de la demanda>>. Y el del valor de repercusión básico en polígono, como aquel que se corresponde con el producto inmobiliario mas característico o con el definido por el planeamiento conforme al uso y tipología edificatoria característica, obtenido por el método establecido en la norma 9.2.

Puede observarse con las definiciones precedentes que el valor de repercusión es objeto de sucesivas concreciones en la norma 8 del Real Decreto citado. Después del más genérico, cual es el valor básico de repercusión en polígono (norma 8.1.a)), contempla uno más concreto, cual es el valor de repercusión en calle, tramo de calle, zona o paraje (norma 8.2.a)), para finalizar con el más específico de valor de repercusión en parcela (norma 8.3.a)), que se obtiene, conforme resulta de su definición, tal como ya dijimos, mediante la aplicación de determinados coeficientes correctores al valor de repercusión que se haya obtenido para la calle, tramo de calle, zona o paraje".

NOVENO.-

 Expuesto lo anterior, interesa destacar que el valor de repercusión básico del polígono (VRB), definido en la norma 8.1.a) se determina partiendo del producto inmobiliario más característico o del definido por el planeamiento conforme al uso y tipología edificatoria característica, y es el que sirve de referencia para las siguientes escalas o niveles de valoración (calle, tramo de calle, zona o paraje, por una parte y parcela, donde se concreta el tercer y último nivel), que se determinan corrigiendo el VRB; por lo que el valor en zona, no es más que una concreción de ese valor en polígono que se fija, atendiendo a las características urbanísticas de la zona, y ponderando, entre otras las siguientes circunstancias que contempla la norma 8.2 del Real Decreto 1020/1993:

"Valores en calle, tramo de calle, zona o paraje.

Son los que servirán para el cálculo de los valores individualizados aplicables a cada finca. Se consideran dos valores, definidos en los apartados a) y b) siguientes:

a) Valor de repercusión en calle, tramo de calle, zona o paraje, obtenido atendiendo a sus características urbanísticas, corrigiendo el valor de repercusión básico de polígono (VRB) considerando, entre otras, las siguientes circunstancias de cada calle, tramo de calle, zona o paraje:

1.a Localización, respecto de los diferentes focos de atracción, según los usos.

2.a Accesibilidad y medios de transporte públicos dentro del polígono y en relación con el resto de la ciudad.

3.a Nivel de desarrollo del planeamiento y calidad de los servicios urbanos.

4.a Dinámica del mercado inmobiliario, traducido en un mayor o menor número de operaciones.

5.a Especificidad de la oferta o moda de la demanda.

 La consideración de estas circunstancias dará como resultado el valor de las distintas calles, tramos de calle, zonas o parajes. Tendrá las siglas VRC."  

Por lo tanto, nada impide que, a la vista de las anteriores circunstancias, pueda concretarse en ámbitos más reducidos (zonas, en el caso de la Ponencia de Valores de Barcelona) el valor de repercusión de un polígono, pero ello teniendo en cuenta que el producto inmobiliario más característico ya ha sido decidido al fijar el VRB (polígono), -norma 8.1a) del Real Decreto 1020/1993-, lo cual sienta una premisa a los efectos de determinar los valores de repercusión en zona, pues para fijar estos últimos, únicamente habrá de atenderse a características urbanísticas y a determinadas circunstancias que ponderen cada zona en relación con las demás del polígono (por su localización, accesibilidad, nivel de desarrollo del planeamiento o factores de mercado), estableciendo en función de ello correcciones del valor de polígono; en consecuencia, es absolutamente necesario que el producto inmobiliario más característico o, en su caso, el definido por el planeamiento con el uso y tipología edificatoria característica, se haya establecido en cada polígono con la necesaria certeza, y sobre la base del contenido del Capítulo III del Real Decreto 1020/1993 al que remite la norma 9.2 en los siguientes términos: "El valor de repercusión básico del suelo en cada polígono o, en su caso, calle, tramo de calle, zona o paraje, se obtendrá mediante el método residual. Para ello se deducirá del valor del producto inmobiliario el importe de la construcción existente, los costes de la producción y los beneficios de la promoción, de acuerdo con lo señalado en el capítulo III."

Por otra parte, siendo este producto inmobiliario tipo el llamado a operar como base para concretar los sucesivos niveles de valoración, sería deseable que constase en cualquiera de los documentos de la Ponencia, de modo que pudiera impugnarse, en su caso, con pleno conocimiento y sin sufrir indefensión; en el presente caso, conviene subrayar que no se ha identificado en la Ponencia, ni en el Documento 2 el producto inmobiliario más característico al cual corresponde el valor básico (VRB) de cada uno de los polígonos en que se ha dividido su ámbito territorial.

Y, en todo caso, en el Documento 2 mencionado se indica como uso del suelo mayoritario el residencial (pág. 2-34): "..., como ya dijimos anteriormente, podemos concluir que los inmuebles de Barcelona tienen, mayoritariamente, una tipología constructiva propia del uso residencial, llegando a representar más del 90% de los inmuebles del municipio, quedando sólo un 10% para los inmuebles con tipologías constructivas propias de otros usos". En el apartado 3.1 de dicho documento se incluyen como inmuebles con uso residencial las viviendas, en sus diferentes tipologías constructivas (colectivas en manzana cerrada o abierta; unifamiliares en edificación aislada o pareada, o en línea o manzana cerrada; y también los aparcamientos/trasteros vinculados a las viviendas).

DÉCIMO.-

 Por otra parte, y centrando ya el debate en el valor de repercusión (por zonas) establecido en la Ponencia para el uso turístico del suelo, que es lo que aquí se discute, hay que subrayar que, según se desprende de la lectura del Documento 2 (apartado 4.5), se ha detectado un diferente comportamiento del mercado inmobiliario en función de la tipología constructiva que concurre enlos inmuebles correspondientes a este uso, lo que ha hecho necesario realizar un estudio pormenorizado de la realidad inmobiliaria de los bienes inmuebles destinados a uso hotel o apartotel con categoría 3 estrellas o superior".

Llegados a este punto, debemos señalar, por una parte, que al margen de lo ya expuesto en el Fundamento anterior, se está confundiendo en este caso la tipología constructiva con lo que, en realidad, es una clasificación administrativa de los establecimientos hoteleros; en efecto, la clasificación de los establecimientos hoteleros por categorías no está vinculada a ningún uso del suelo, concepto que pertenece al plano de lo urbanístico, y sujeto, por tanto, a la autoridad urbanística; tampoco se establece como tipología constructiva en el Real Decreto 1020/1993 (capítulo III, norma 20), sino que, en todo caso, la referencia más aproximada es la de "hoteles, hostales o moteles" (7.1.1 del cuadro de la norma 20), o la de "aparthoteles, bungalows" (tipología 7.1.2), sin atender a su clasificación por prestación del servicio; en el mismo sentido, el Documento 3, Catálogo de Edificios, de la Ponencia de Valores de Barcelona incluye las tipologías 7.1.1 y 7.1.2, por referencia a sus características constructivas (estructura, cerramientos, cubierta, pavimentos, mamparas, alicatados, carpintería exterior, carpintería interior, e instalaciones), al margen de su clasificación por número de estrellas; pero es que, en cualquier caso, y prescindiendo de otras consideraciones, los hoteles y aparthoteles ya están incluidos en el uso turístico, como se desprende del Documento 2; resulta, por ello, sumamente discutible que se asuma un elemento diferenciador dentro de ese uso turístico del suelo, como es la clasificación administrativa de los establecimientos hoteleros, para incorporar el uso del suelo 'OTROS', aplicable exclusivamente a establecimientos hoteleros de categoría 3 estrellas o superior; esa circunstancia, desprovista de base razonable, no tiene encaje en la norma 8.2 antes transcrita, que, como acaba de exponerse, atiende a las características urbanísticas de la zona y parte necesariamente de una tipología edificatoria decidida previamente en cada polígono; por ello, carece de cobertura legal el hecho de que en esta escala de concreción del valor de repercusión, se añada un uso del suelo, que, en realidad es el turístico, ya existente, y que esa decisión se funde en atención a una clasificación administrativa de los establecimientos hoteleros, al margen de cualquier consideración urbanística; al actuar así, se convierte una categoría administrativa, que no es objeto de la ordenación urbanística, en un parámetro de valoración catastral no previsto en esta normativa y conduce, además, a una interpretación notoriamente alejada del verdadero alcance de los usos del suelo que se contemplan en el Capítulo III, norma 18 Real Decreto 1020/1993: residencial, industrial, oficinas, comercial y turístico.

A mayor abundamiento, tal como se alega, el Documento 2 "Análisis y conclusiones del estudio del mercado inmobiliario" justifica este valor de repercusión del suelo 'OTROS' en un comportamiento del mercado (dinámica inmobiliaria), que no se acredita, hasta el punto de que no consta ninguna muestra de ese producto con mayor dinámica inmobiliaria, ni siquiera se ha podido verificar estadísticamente el cumplimiento del artículo 23 TRLCI, como sin embargo sí ha sucedido en el caso de los usos residencial, comercial, oficinas, industrial y garajes, lo que, con independencia de las consideraciones ya expuestas, vendría a poner de manifiesto, la escasa relevancia, a efectos de la elaboración de la Ponencia, de ese factor dentro del mercado inmobiliario del municipio donde el uso mayoritario es el residencial, que es al que se refieren en su gran mayoría las muestras.

DÉCIMO PRIMERO.-  En definitiva, no cabe duda de que es posible asignar a una zona de valor un valor de repercusión por referencia al producto inmobiliario más característico o el definido por el planeamiento conforme al uso y tipología edificatoria característica. Pero esa asignación debe estar amparada en las previsiones de la norma 8.2 del Real Decreto 1020/1993, y sobre la base del contenido del Capítulo III del Real Decreto 1020/1993; la incorporación, en este caso, de un uso con la denominación 'OTROS', para valorar el suelo de establecimientos hoteleros con una determinada clasificación, cuando en la Ponencia ya existe el uso turístico del suelo, no guarda relación alguna con las circunstancias urbanísticas de la zona, a las que debe atenderse, ni con las tipologías constructivas catastrales, lo que conduce a anular, en este aspecto, la resolución impugnada y, en consecuencia, a dejar sin efecto el criterio contenido en el epígrafe "Hoteles/apartoteles de categoría tres estrellas o superior" del apartado 2.2.3.9 de la Ponencia "Equipamientos, Dotaciones, Zonas verdes y otras particularidades de la valoración del suelo", conforme al cual: "Se utilizará el valor de repercusión del uso OTROS recogido en el Listado de Zonas de Valor del capítulo 3 a los locales con tipología constructiva 0711 o 0712 que constituyan o formen parte de hoteles o aparthoteles clasificados con categoría de tres estrellas o superior", siendo procedente, aplicar, en su lugar, el tipo de valor de repercusión del uso turístico.

Por lo expuesto,

Este Tribunal Económico-Administrativo acuerda ESTIMAR EN PARTE la reclamación planteada en los términos señalados en el último Fundamento de la presente resolución.

 

Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas