Criterio 1 de 1 de la resolución: 07355/2015/00/01
Calificación: Doctrina
Unidad resolutoria: Vocalía Novena
Fecha de la resolución: 15/03/2018
Asunto:

Comprobación de valores. “Método residual dinámico”. Idoneidad. 

Criterio:

El método de valoración “residual dinámico” es admisible para la fijación del valor de determinados inmuebles o terrenos a efectos tributarios; sin embargo, se trata de un  método de una enorme complejidad tanto desde el punto de vista práctico conceptual, cuyo fundamento es predecir los cobros y pagos vinculados a una futura comercialización; por ello, este método no resultaba el más adecuado en el supuesto examinado, pues se trataba de comprobar en el año 2012 el valor de unas fincas cuyas transacciones se habían llevado a cabo en 2001, 2002 y 2003, por lo que en el momento de efectuar la valoración ya se podía contar con datos reales.

Referencias normativas:
  • OM ECO/805/2003, 27/03/2003 Normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras
    • < Toda la norma >
Conceptos:
  • Bienes
  • Inmuebles
  • Valor comprobado
  • Valoración
Texto de la resolución:

 

 

                En la Villa de Madrid, en la fecha arriba señalada, en el recurso de alzada que pende ante este Tribunal Económico-Administrativo Central, promovido por el  DIRECTOR GENERAL DE TRIBUTOS Y DE ORDENACIÓN Y GESTIÓN DEL JUEGO DE LA COMUNIDAD DE MADRID, con domicilio a efectos notificaciones en MADRID, CL GENERAL MARTINEZ CAMPOS, 30 (28010), contra Resolución del Tribunal Económico – Administrativo Regional de Madrid, de 29 de enero de 2015, por la que se estima la reclamación (RG 28/11355/13) previamente interpuesta por X INMOBILIARIA, SA contra acuerdo liquidatorio dictado por la Oficina Técnica de la Subdirección General de Inspección de los Tributos de la Dirección General de Tributos y de Ordenación y Gestión del Juego de la Consejería de Economía y Hacienda de la Comunidad de Madrid en relación al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante, ITP y AJD)  

 

 

ANTECEDENTES DE HECHO

 

 

 

PRIMERO.-

La mercantil X INMOBILIARIA, S.A adquiere, durante los ejercicios 2001, 2002 y 2003 varias fincas en el término municipal de ... (MADRID), formalizando las correspondientes escrituras públicas.

Habida cuenta de que los transmitentes de las fincas renuncian a la exención del IVA, la entidad adquirente procede a presentar las correspondientes autoliquidaciones por el ITP y AJD – modalidad Documentos Notariales haciendo efectivos los preceptivos ingresos, calculados por el tipo de gravamen aplicable (1,5%) sobre el valor declarado de cada una de las fincas transmitidas.

 

SEGUNDO.-

Mediante comunicación notificada a X INMOBILIARIA, S.A el 27 de enero de 2005, la Subdirección General de Inspección de los Tributos de la Dirección General de Tributos y de Ordenación y Gestión del Juego de la Consejería de Economía y Hacienda de la Comunidad de Madrid acuerda tramitar procedimiento de inspección tributaria a su cargo en relación a los hechos, operaciones y tributo referidos.

Una vez desarrolladas dichas actuaciones, el 8 de febrero de 2006 se firma, en Disconformidad, el Acta A02 – ... en la que el actuario encargado del procedimiento recoge la propuesta de regularización que estima procedente, teniendo en cuenta los resultados de los expedientes de valoración de las fincas desarrollados por el Servicio de Valoraciones de la Dirección General de Tributos de la Comunidad de Madrid expuestos en los correspondientes informes periciales, debidamente notificados al sujeto pasivo el 21 de diciembre de 2005.

Así, partiendo de una Base Imponible por el total de operaciones de 116.917.525,44 €, el Acta recoge una cantidad propuesta a ingresar de 934.791,38  €, incluyendo la previsión de intereses de demora.

  

TERCERO.-

Tras la presentación de las alegaciones correspondientes por parte del obligado tributario, referidas a la duración del procedimiento inspector y a su disconformidad con las valoraciones administrativas de los bienes realizadas, el 24 de marzo de 2006 el propio Servicio de Inspección Tributaria adopta el correspondiente acuerdo liquidatorio a cargo de X INMOBILIARIA confirmando una cuantía a ingresar, a su cargo, por el ITP y AJD – modalidad AJD Documentos Notariales de 935.667,70 €.

 

CUARTO.-

El 3 de mayo de 2006 el sujeto pasivo interpone, contra dicho acuerdo, reclamación económico – administrativa ante el Tribunal Regional de Madrid, tramitándose con RG 28/08065/06, insistiendo en los argumentos ya defendidos ante la Inspección de los Tributos (excesiva duración de las actuaciones inspectoras e insuficiencia en la motivación de las comprobaciones administrativas del valor de las fincas adquiridas).

 

QUINTO.-

El 28 de julio de 2010 el Tribunal Regional de Madrid, apreciando falta de motivación en la comprobación administrativa del valor de las fincas, acuerda estimar parcialmente la reclamación anulando el acto impugnando y la liquidación practicada que deberá sustituirse por otra” que no adolezca de los defectos apreciados en la realizada. Se desestima la alegación referida a la duración de las actuaciones inspectoras confirmando que las dilaciones imputadas al obligado tributario están debidamente justificadas y acreditadas por la Inspección.

Dicha resolución es objeto de recurso de alzada ante el Tribunal Central (RG 5967/10) incidiendo el sujeto pasivo en que se aprecie la excesiva duración del procedimiento inspector y exponiendo que la orden de retroacción de actuaciones dada por el Tribunal Regional carece de cobertura legal porque la liquidación practicada debe tenerse por nula de pleno derecho al serlo la comprobación de valores en que se basa.

El 13 de diciembre de 2012 este Tribunal Central acuerda desestimar dicho recurso de alzada, no atendiendo a ninguna de las alegaciones planteadas y confirmando, con ello, el pronunciamiento del Tribunal Regional de Madrid de 28 de julio de 2010.

 

SEXTO.-

Precisamente, dando ejecución a dicha resolución del TEAR, el 13 de octubre de 2010 la Subdirectora General de la Inspección de Tributos de la Dirección General de Tributos y de Ordenación y Gestión del Juego de la Consejería de Economía y Hacienda de la Comunidad de Madrid dicta un acuerdo por el que dispone la anulación de la liquidación por el ITP y AJD dictada el 24 de marzo de 2006 y la reposición de las actuaciones inspectoras a la fase en que se instruya un nuevo expediente de comprobación de valores en los términos expuestos en la resolución y se efectúe nueva liquidación en base a los nuevos valores comprobados.

Contra dicho acuerdo, el 22 de octubre de 2010 X INMOBILIARIA, S.A interpone incidente de ejecución ante el TEAR incidiendo en que se tenga en cuenta que se había promovido recurso de alzada contra la resolución del Tribunal Regional de Madrid de 28 de julio de 2010 solicitando expresamente la suspensión de su ejecución.

A la vista del mismo, el 8 de febrero de 2011 la propia Subdirectora de Inspección acuerda:

1. Dejar sin efecto el Acuerdo de la Oficina Técnica de la Inspección de los Tributos de 13 de octubre de 2010 (...)

2. Reactivar la liquidación derivada del Acta Nº A02... que figura en el sistema de Gestión Automatizada de Tributos Autonómicos con el número ... por un importe de 935.667,70 € manteniendo la suspensión de la ejecución de la deuda acordada en su día, previa la presentación, antes estas dependencias de garantía suficiente en alguna de las formas previstas en el Art.233.2 y 3 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre General Tributaria, a expensas de la resolución que, en su caso, adopte el TEAC en relación con la suspensión solicitada”. Este acuerdo es notificado a la parte interesada el 16 de febrero de 2011.

 

SÉPTIMO.-

El 27 de abril de 2011 el Tribunal Regional de Madrid resuelve el referido incidente de ejecución, promovido en relación a su resolución de 28 de julio de 2010, acordando su desestimación.

 

OCTAVO.-

Visto dicho fallo, el 9 de julio de 2012 la Subdirección General de la Inspección de Tributos de la Dirección General de Tributos y de Ordenación y Gestión del Juego de la Consejería de Economía y Hacienda de la Comunidad de Madrid dicta una nueva resolución en la que acuerda:

1. Dejar sin efecto el Acuerdo de la Subdirectora General de la Inspección de los Tributos de fecha 8 de febrero de 2011, confirmando el Acuerdo dictado con fecha de 13 octubre de 2010 dictado en cumplimiento de la resolución del TEAR de 28 de julio de 2010 en los siguientes términos:

"1. Anular la liquidación derivada del Acta A02... que figura en el sistema de Gestión Automatizada de Tributos Autonómicos con el número ... por un importe de 935.667,70 €

2. Reponer las actuaciones inspectoras a la fase en que se instruya un nuevo expediente de comprobación de valores en los términos expuestos en la resolución y se efectúe nueva liquidación en base a los nuevos valores corrprobados”.

            La referida resolución consta notificada al sujeto pasivo el 13 de julio de 2012.

 

NOVENO.-

El 5 de febrero de 2013 se firma, en Disconformidad, el Acta A02 – ... en la que el actuario encargado del procedimiento recoge la propuesta de regularización que corresponde por el ITP y AJD – modalidad Actos Documentados – Documentos Notariales de 2001, 2002 y 2003 a cargo de X INMOBILIARIA, S.A.

            En dicho Acta se señala que las actuaciones se iniciaron el día 27 de diciembre de 2010 mediante la notificación de la comunicación de reposición de actuaciones inspectoras en cumplimiento de la Resolución del TEAR de Madrid de 28 de julio de 2010 que anulaba la comprobación de valores de los inmuebles realizada en la liquidación practicada por en el acuerdo liquidatorio de la Oficina Técnica de 24 de marzo de 2006; no obstante, se reconoce que, habida cuenta del Incidente de Ejecución planteado por el obligado tributario en relación a aquélla resolución del TEAR, que llevó a la propia Subdirección de Inspección Tributaria de la Comunidad de Madrid a acordar la suspensión de la comunicación de reinicio de las actuaciones inspectoras, “(...) todo el tiempo transcurrido por desde la comunicación de reposición de actuaciones inspectoras hasta la notificación a la Inspección de la Resolución del incidente de ejecución no se puede computar a los efectos del artículo 150 de la Ley General Tributaria ya que la suspensión del procedimiento se produce a causa del planteamiento del incidente de ejecución por el obligado tributario” reconociéndose que la notificación, a la Comunidad de Madrid, de la resolución desestimatoria del referido incidente de ejecución se produjo el 20 de junio de 2012.

            Asimismo, se reconoce como período de interrupción justificada los 75 días transcurridos entre el 28 de septiembre de 2012 y el 12 de diciembre de 2012 por ser el tiempo transcurrido desde que se solicitó la valoración de los inmuebles objeto del negocio al Servicio de Valoraciones hasta que se recibieron dichas tasaciones.

            En cuanto al motivo principal en que se sustancia la propuesta de regularización, se hace referencia al resultado de aquéllas valoraciones indicando que el valor comprobado para el conjunto de las fincas adquiridas por X INMOBILIARIA, S.A es de:

1)    92.420.706,34 € para las fincas transmitidas en 2001;

2)    87.141.918,98 € para las fincas transmitidas en 2002;

3)    57.928.942,02 € para las fincas transmitidas en 2003;

Como el total global resultante de las nuevas valoraciones asciende a 237.491.567,34 € y habida cuenta de la limitación impuesta por el principio de no “reformatio in peius”, la propuesta afirma que ha de mantenerse el valor comprobado consignado en el Acuerdo de liquidación origina, dictado en 2006, que fijaba un valor global para los tres ejercicios de 116.917.525,44 €. Así, la propuesta de liquidación por el ITP y AJD – Documentos Notariales se establece en los siguientes términos:

 

BASE IMPONIBLE

116.917.525,44 €

TIPO IMPOSITIVO

1.5%

CUOTA TRIBUTARIA

1.753.762,88 €

Ingresado  AUTOLIQUIDACIONES

955.818,60 €

CUOTA A INGRESAR

797.944,28 €

INTERESES DE DEMORA

230.731,06 €

DEUDA A INGRESAR

1.028.675,34 €

 

DÉCIMO.-

El 20 de febrero de 2013 X INMOBILIARIA, S.A presenta escrito de alegaciones contra la propuesta de liquidación recibida, mostrando su desacuerdo con el valor resultante de la comprobación de valores efectuada por considerar que es muy superior al valor real de las fincas en el momento del devengo del impuesto, incidiendo en que el Informe de Valoración adolece de defectos e irregularidades sustanciales que determinan su nulidad por haber sido practicado prescindiendo del procedimiento legalmente establecido (se basa en aplicar, de forma mecánica, una serie de parámetros e índices que, en la mayoría de casos no se justifican debidamente, sin atender a las particularidades y condicionantes de cada finca de manera específica).

Además, plantea dudas sobre la liquidación de los intereses de demora por cuanto no procede exigirlos por el período en que la liquidación estuvo avalada, reflejando, asimismo, que no se indican los tipos aplicados para cada uno de los tres ejercicios objeto de la comprobación ni se especifica el número de días que comprende cada uno de los periodos liquidados, de forma que es imposible determinar si la liquidación de intereses es conforme a derecho.

 

UNDÉCIMO.-

El 28 de febrero de 2013 la Subdirectora General de Tributos de la Dirección General de Tributos y de Ordenación y Gestión del Juego de la Comunidad de Madrid adopta el correspondiente acuerdo liquidatorio a cargo de X INMOBILIARIA, S.A confirmando una cuantía a ingresar de 1.021.904,81 €, incluyendo 223.960,53 € como intereses de demora. El acuerdo se basa en confirmar la propuesta previa en todos sus términos si bien introduce una rectificación en cuanto al cálculo de los intereses de demora pues “(...) de acuerdo con el criterio establecido por el Tribunal Económico-Administrativo Central en recientes resoluciones tales como las de 26 de abril, 1 de marzo y 30 de marzo de 2012, en la liquidación de intereses de demora, deberá tenerse en cuenta, cuando proceda, lo dispuesto en los art.26.4 y 26.6 del mismo texto normativo [Ley General Tributaria]”.

El acuerdo es efectivamente notificado al sujeto pasivo el 4 de marzo de 2013.

 

DUODÉCIMO.-

El 18 de marzo de 2013 X INMOBILIARIA, S.A interpone, contra la referida liquidación, reclamación económico – administrativa ante el Tribunal Regional de Madrid alegando, en primer lugar, la nulidad de pleno derecho del acuerdo por lesionar el derecho a la tutela judicial efectiva y el derecho de defensa al no recoger qué recurso o recursos pueden interponerse frente a la comprobación de valores y frente a la liquidación, ni indicar en qué plazos han de ser interpuestos los mismos (se señala que podría plantearse Incidente de Ejecución ante el Tribunal que dictó la resolución en cuya ejecución se practica la liquidación pero no se recoge ni en qué plazo puede plantearse ni a quién debe dirigirse el correspondiente escrito). Además, se insiste en discutir la conformidad a derecho de la comprobación de valores llevada a cabo por adolecer de la debida motivación.

También se plantean cuestiones sobre la duración de las actuaciones y un posible exceso en el plazo señalado en el artículo 150.5 Ley General Tributaria y se discute la liquidación de los intereses de demora.

 

DECIMOTERCERO.-

El 29 de enero de 2015 el Tribunal Regional de Madrid acuerda estimar la reclamación, anulando la resolución impugnada y declarando prescrito el derecho a liquidar la deuda tributaria.

Estudiando, como cuestión inicial, la relativa a la duración de las actuaciones inspectoras el Tribunal Regional señala que debiendo considerar que su Resolución 28 de julio de 2010 dispuso, de manera implícita y no expresa, la retroacción de las actuaciones inspectoras y habiéndose notificado ésta, al Servicio de Inspección, en todo caso antes del 13 de octubre de 2010 (fecha en que se dictó el primer acuerdo de retroacción de las actuaciones por parte de la Subdirección de Inspección), para analizar si se ha respetado el plazo que, a estos efectos, recoge el artículo 150.5 Ley General Tributaria debe partirse que la Administración disponía, para finalizar las actuaciones, de un plazo de seis meses (al ser inferior al que restaba desde el momento procedimental al que se llevó la retroacción).

Analizando las vicisitudes producidas en el expediente desde su referida Resolución de julio de 2010, el TEAR expone que “(...) ni la interposición del recurso de Alzada por el reclamante, ni el planteamiento del Incidente de ejecución podían motivar la suspensión de la ejecución de la Resolución de este TEAR en la reclamación 28/08065/06, pues como aclaró este TEAR en la Resolución del Incidente de ejecución, la solicitud del reclamante era inadmisible toda vez que anulada la liquidación por el TEAR, no existía deuda alguna que suspender”. Y continúa afirmando que “El hecho de que la Comunidad Autónoma optase por la suspensión del procedimiento, dejando sin efecto el Acuerdo de reposición de actuaciones y reactivando una liquidación ya anulada por el TEAR, no puede a juicio de este TEAR, constituir una suspensión imputable al contribuyente por el hecho de haber presentado una solicitud inadmisible, y que como tal no impedía a la Comunidad la continuación del procedimiento, toda vez que resulta evidente que la garantía prestada se refería exclusivamente a la liquidación girada, y no existía base para en base a la misma suspender siquiera cautelarmente la tramitación del procedimiento en tanto fallara el TEAR. Por tanto no procede descontar, a efectos del artículo 150.5, el plazo transcurrido entre la presentación del incidente y la notificación de la Resolución de esta a la Inspección, por lo que es evidente que entre el 13 de noviembre de 2010 en que se acuerda retrotraer el expediente, siendo la notificación de la Resolución de la reclamación 28/08065/06 de fecha anterior, y la notificación de la Resolución del mismo el 4 de marzo de 2013, se ha superado el plazo de 6 meses que para la finalización de las actuaciones inspectoras establece el artículo 150.5 de la Ley General Tributaria, con las consecuencias propias del artículo 150.2 de la Ley General Tributaria (...)”.

En base a ello se concluye que “la excesiva duración del procedimiento inspector en su reanudación desde la resolución estimatoria del Tribunal Regional de Madrid produce la no interrupción de la prescripción como consecuencia de todas las actuaciones inspectoras desarrolladas desde la fecha en que se inició el procedimiento inspector en su origen”. Habida cuenta de ello y sosteniendo – en base al criterio del Tribunal Supremo, Sentencia de 4 de abril de 2013 de unificación de Doctrina – que un procedimiento económico administrativo que ordena la retroacción de un procedimiento de aplicación de los tributos no tiene un efecto interruptivo de la prescripción del derecho de la Administración a liquidar el tributo, la Resolución confirma que “(...) a fecha 4 de marzo de 2013 estaba prescrito el derecho de la Administración a liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados a que se refiere el Acta”.

 

DECIMOCUARTO.-

El 22 de mayo de 2015 el Director General de Tributos y de Ordenación y Gestión del Juego de la Comunidad de Madrid promueve, contra dicha resolución del TEAR, el presente Recurso de Alzada ante este Tribunal Central.

Según el Director recurrente debe reconocerse que el acuerdo de la Subdirección de Inspección Tributaria de la Comunidad de Madrid de 8 de febrero de 2011 por el cual se dejaba sin efectos el anterior acuerdo de octubre de 2010 por el que, en ejecución de la Resolución del TEAR, se disponía la retroacción de las actuaciones inspectoras, es conforme a Derecho de acuerdo con el artículo 233 de la Ley General Tributaria; según expone la parte interesada, dicho acuerdo se adoptó cuando se tuvo conocimiento que la Resolución del TEAR de julio de 2010 había sido recurrida en alzada, circunstancia que se conoció cuando el acuerdo de octubre de 2010 fue objeto de Incidente de Ejecución ante el TEAR. A su juicio, todas estas circunstancias justifican que se entienda que durante el período en que se estuvo tramitando dicho Incidente de Ejecución y hasta que se declaró su inadmisibilidad por el TEAR no puede considerarse que estaba transcurriendo el plazo con que contaba el servicio de Inspección de la Comunidad de Madrid para culminar la retroacción de las actuaciones, el cual no puede más que considerarse iniciado, a efectos del artículo 150.5 Ley General Tributaria, con la recepción de dicha  resolución del citado Incidente por la Inspección de los Tributos de la Comunidad de Madrid, órgano competente para ejecutar dicha resolución (esto es el 20 de junio de 2012).

Concretamente, en el recurso el Director General de Tributos de la Comunidad de Madrid establece lo siguiente: “Las actuaciones inspectoras, a nuestro juicio, deben computarse desde la mencionada fecha, 20 de junio de 2012, y se sustancian mediante comunicación al obligado tributario de su reanudación el 24 de septiembre de 2012 y el 28 de septiembre de ese mismo año, se solicita la valoración de los inmuebles al Área de Valoraciones de la Dirección General, recibiéndose dichas valoraciones por la Inspección Actuaria el12 de diciembre de 2012, por lo que el plazo utilizado de acuerdo con el arto 150.5 de la Ley General Tributaria no ha excedido de seis meses, cuantificados entre el 20 de junio de 2012 y el 4 de marzo de 2013 excluyendo, de acuerdo con el arto 103 del Real Decreto 1065/2007 por el que se aprueba el Reglamento General de las Actuaciones y los Procedimientos de Gestión y de Inspección Tributaria y de Desarrollo de las Normas Comunes de los Procedimientos de Aplicación de los Tributos, 75 días de interrupción justificada por petición de informes a unidades administrativas de la misma administración”.

 

DECIMOQUINTO.-

Habiéndose dado traslado de dicho Recurso de Alzada al sujeto pasivo, éste presenta su escrito de contestación el 20 de julio de 2015, mostrando su desacuerdo con lo expuesto por el Director General de Tributos de la Comunidad de Madrid. Defiende, en este sentido, el argumento del TEAR afirmando que ni la interposición del recurso de Alzada ni el planteamiento del Incidente de Ejecución, pueden motivar la suspensión de la ejecución de la resolución del TEAR  dictada en el marco del expediente 28/08065/06, puesto que habiendo sido anulada la liquidación objeto de impugnación no existía deuda que suspender. El hecho de la que la Comunidad Autónoma, una vez acordada la anulación de dicha liquidación, optase por dejar sin efecto su propio acuerdo reactivándola porque se hubiera presentado un Incidente de Ejecución no puede constituir un supuesto de suspensión del procedimiento imputable al contribuyente por el hecho de que la promoción del Incidente se considerase luego una solicitud inadmisible.

Con carácter subsidiario, resalta que incluso utilizando la exposición y los argumentos del recurrente debería reconocerse el incumplimiento del plazo establecido en el artículo 150.5 Ley General Tributaria, pues entre el 20 de junio de 2012 y el 4 de marzo de 2013 transcurren 258 días y descontando el período de interrupción justificada por la petición del Informe de Valoración  (75 días), resultaría que las actuaciones en el marco de la retroacción se habrían extendido por 183 días, y por tanto, por más de seis meses, produciéndose, en todo caso, los efectos resaltados por el TEAR en su resolución.

 

DECIMOSEXTO.-

El 15 de junio de 2017 este Tribunal Central acuerda estimar el recurso de alzada promovido por el Director General de Tributos de la Comunidad de Madrid declarando que “no se ha producido la prescripción del derecho a practicar liquidación al haberse dictado dentro del plazo de seis meses establecido en el art 150,5 de la LGT”.

 

DECIMOSÉPTIMO.-

Una vez recibida la notificación de dicha resolución, X presenta, dentro del plazo concedido al efecto, recurso de anulación considerando que el fallo incurre en incongruencia omisiva completa y manifiesta puesto que sólo se analizó la cuestión relativa a la prescripción del derecho de la Administración a practicar la liquidación y no se ha dado pronunciamiento alguno sobre el resto de cuestiones que se plantearon, en su momento, ante el TEAR al impugnar la liquidación notificada el 4 de marzo de 2013.

Dicho recurso de anulación es estimado, por este Tribunal Central, mediante resolución de 18 de enero de 2018 disponiendo que procede la reapertura del expediente para dar al contribuyente una debida y razonada respuesta sobre las pretensiones que planteó, en su momento, contra la regularización que se le practicó por el Servicio de Inspección Tributaria de la Comunidad de Madrid

 

 

FUNDAMENTOS DE DERECHO

 

 

PRIMERO.-

Concurren los requisitos de competencia, legitimación y formulación en plazo, que son presupuesto para la admisión del presente recurso de alzada, en los términos del artículo 241 de la Ley 58/2003, de 17 de Diciembre, General Tributaria (en adelante, LGT), siendo la cuestión debatida la conformidad a Derecho de la Resolución del Tribunal Económico – Administrativo Regional de Madrid, de 29 de enero de 2015, objeto del presente recurso.

 

SEGUNDO.-

Una vez que se ha rechazado que hubiera prescrito el derecho de la Administración a liquidar el tributo, corrigiendo el criterio expuesto por TEAR en su resolución de 29 de enero de 2015, ha de atenderse a razones de economía procesal, y, en aras de no causar perjuicio ni indefensión al sujeto pasivo, resulta conveniente que sea este Tribunal Central el que analice, ahora, el resto de cuestiones planteadas en el expediente, que no fueron estudiadas al resolver la reclamación en primera instancia por improcedente, teniendo en cuenta cuál había sido la conclusión sobre la prescripción del derecho de la Administración a liquidar el tributo. Es necesario, por tanto, definir el marco del presente pronunciamiento destacando cuáles eran las cuestiones planteadas por la sujeto pasivo para realizar la impugnación en vía económico – administrativa de la liquidación tributaria por el AJD que se le practicó, por el servicio tributario de la Comunidad de Madrid el 4 de marzo de 2013.

En primer lugar, se alega la nulidad de pleno derecho del acuerdo liquidatorio de marzo de 2013 puesto que, según la entidad interesada, ha sido dictado prescindiendo total y absolutamente del procedimiento legalmente establecido, lesionando el derecho a la tutela judicial efectiva y el derecho de defensa del contribuyente, al no indicar qué recursos podían interponerse ni frente al propio acuerdo liquidatorio ni frente a la comprobación de valores en que se basaba (ni recoger los plazos para hacerlo). También se resalta que no se dejó constancia del derecho del obligado tributario a reservarse la posibilidad de instar la práctica de tasación pericial contradictoria para atacar la comprobación administrativa de valores realizada.

 

TERCERO.-

En cuanto a la posible nulidad de pleno derecho del acuerdo liquidatorio notificado el 4 de marzo de 2013 por haber sido dictado prescindiendo del procedimiento legalmente establecido al no hacerse constar el régimen de recursos que la interesada podía promover contra el mismo, ha de partirse de la efectiva constancia de que en el acuerdo liquidatorio firmado el 28 de febrero de 2013 por la Subdirectora General de Tributos – Inspectora Jefe de la Dirección General de Tributos y de Ordenación y Gestión del Juego de la Consejería de Economía y Hacienda de la Comunidad de Madrid – notificado el 4 de marzo de 2013 – no consta, expresamente, que se trataba de un acto susceptible de reclamación económico – administrativa o recurso de reposición. Únicamente se señala que:

1º Contra el acto de comprobación de valores podrá interponer los mismos recursos procedentes contra la liquidación practicada que a continuación se indicarán. Dentro del plazo del recurso podrá solicitar a este Servicio la práctica de tasación pericial contradictoria, con arreglo al artículo 120 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y AJD. La presentación de dicha  solicitud determinará la suspensión del ingreso de la liquidación practicada y de los plazos de reclamación contra la misma.

2º Contra el presente acuerdo, en caso de no estar conforme con el mismo, podrá plantear incidente de ejecución ante el Tribunal que dictó la resolución conforme con lo establecido en el Art.68 del Real Decreto 520/2005 de 13 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento general de desarrollo de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, en materia de revisión en vía administrativa.

3º El ingreso de la deuda tributaria que se le notifica, deberá llevarse a cabo en los plazos establecidos en el Art. 62.2 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre:

(...)”.

Aun así, el 18 de marzo de 2013 la entidad interesada interpuso, contra el acto, reclamación económico – administrativa ante el Tribunal Regional de Madrid, la cual fue debidamente admitida y cursada para su resolución en los términos que exige la normativa vigente. A este respecto, debe tenerse en cuenta, que con independencia del ofrecimiento de recursos que contenga una resolución o un acto administrativo notificado, el artículo 48.2 de la Ley 30/1992, de aplicación directa conforme establece el artículo 109 LGT (el régimen de notificaciones será el previsto en las normas administrativas generales con las especialidades establecidas en esta sección), dice que toda notificación deberá ser cursada dentro del plazo de diez días a partir de la fecha en que el acto haya sido dictado, y deberá contener el texto íntegro de la resolución, con indicación de si es o no definitivo en la vía administrativa, la expresión de los recursos que procedan, órgano ante el que hubieran de presentarse y plazo para interponerlos, sin perjuicio de que los interesados puedan ejercitar, en su caso, cualquier otro que estimen procedente. El Tribunal Supremo, en su Sentencia de 12 de mayo de 2011, reconoce que incluso en notificaciones sin pie de recurso o con pie de recursos erróneo, aunque se trate de defectos sustanciales, quedan subsanados si el interesado llega a tener conocimiento efectivo no solo del contenido del acto, sino también de los recursos que proceden.

Es cierto, por tanto, que los defectos graves y sustanciales en el pie de recursos susceptibles frente a un acto administrativo hace, en principio, ineficaz su notificación y, con ello, el propio acto. No obstante, si el interesado realiza actuaciones que permitan suponer el conocimiento del contenido y del alcance del acto y, particularmente, en el caso de que interponga cualquier recurso que proceda, ha de entenderse eficaz la notificación originalmente defectuosa. En este sentido, ha de destacarse que la jurisprudencia suele incluir la ausencia del pie de recursos entre los defectos considerados “formales” resultando que ”la omisión de estos requisitos formales, o cualquier error en los mismos, solo conlleva la anulación del acto si provoca indefensión en el interesado”. (Sentencia Tribunal Supremo de 25 de octubre de 2012). A mayor abundamiento, en su Sentencia de 4 de julio de 2013 el Alto Tribunal incide en que “La eventual falta de notificación, o la notificación irregular, de un determinado acto administrativo no afecta a su validez sino meramente a su eficacia (y al comienzo, en su caso, de los plazos para impugnarlo)” lo que lleva a concluir que en un caso como este, en que puede apreciarse un defecto al exponer qué recursos cabían frente al acto administrativo, no puede admitirse la invalidez o nulidad del acto en sí, dado que se trata de un vicio que no generó, inmediatamente, ninguna indefensión al interesado. Supone un error que afecta a la validez o corrección de la notificación teniendo en cuenta que ésta es la que puede ser eficaz si se realiza con los requisitos previstos o exigidos por la ley o puede ser defectuosa e ineficaz si falta alguno de esos requisitos, teniéndose en este caso por no realizada en tanto en cuanto el mismo interesado realice alguna actuación (presentación de alegaciones, interposición de un recurso, etc) a través de la cual manifieste expresa o implícitamente que conoce el acto y se da por notificado del mismo.

Considerando que, en este caso, la entidad X INMOBILIARIA, S.A interpuso el 18 de marzo de 2013 reclamación económico – administrativa ante el TEAR frente al acuerdo liquidatorio dictado por la Subdirectora General de Tributos de la Dirección General de Tributos y de Ordenación y Gestión del Juego de la Comunidad de Madrid, se le puede tener en esa fecha por notificada del acto y, por ello, no encuentra este Tribunal Central motivo alguno para negar validez y eficacia a la actuación regularizadora, sin que pueda apreciarse indefensión alguna (ni ningún otro motivo de nulidad del acto) puesto que ha sido el propio interesado el que, con su actuación impugnatoria, ha mostrado no solo que conocía el contenido íntegro del acto, sino también su alcance, entrando en juego la presunción recogida en el artículo 58.3 Ley 30/1992 (el acto ha sido correctamente comunicado y surte sus efectos). En palabras del Tribunal Supremo, Sentencia de 7 de mayo de 2009, “Lo relevante, pues, no es tanto que se cumplan las previsiones legales sobre cómo se llevan a efecto las notificaciones, sino el hecho de que los administrados lleguen a tener conocimiento de ellas”.

 

CUARTO.-

En segundo término, exponía la reclamante su disconformidad con la comprobación de valores realizada por la Administración Tributaria en relación a los bienes objeto del negocio gravado, entendiendo que no se cumplieron las condiciones exigibles a todo informe pericial (venir referido a la fecha de devengo, ser individualizado y. estar debidamente fundado).

Consta en el expediente un Informe, firmado el 12 de diciembre de 2012 por Arquitecto de Hacienda de la Dirección General de Tributos y de ordenación y Gestión del Juego de la Comunidad de Madrid, en el que materializa la valoración de determinados inmuebles situados en los sectores urbanizables 1 al 15 del Plan General de ... adquiridos por el sujeto pasivo entre los años 2001 y 2003 al objeto de fijar la base imponible del ITP y AJD a que quedaba sujeta dicha adquisición. En este informe se señala que se sustituyen los informes de valoración previos, anulados por el TEAR en su resolución de 28 de julio de 2010, teniendo en cuenta que la causa de dicha resolución fue “(...) la falta de motivación de los valores de venta y los costes de urbanización y construcción” por lo que se entiende que “Los demás elementos de las valoraciones impugnadas, y específicamente el sistema de valoración están pues validados.

Por tanto y con el objeto de conservar en lo posible los elementos válidos de las valoraciones originales se utilizará el mismo sistema y los mismos cálculos que en ellas, sin alterar lo que o bien fue impugnado en su día por el contribuyente y desestimada la impugnación, o no fue impugnado ni está señalado por el T.E.A.R. como causa de la anulación del acto objeto de reclamación.

Sí se utilizarán los coeficientes de valor 0"94 y 0"97 que en su día fueron el resultado de las alegaciones y que minoran los resultados finales de las valoraciones”.

Analizando en profundidad el informe pericial realizado al amparo de lo recogido en el artículo 57.1.e) LGT – que admite como método de valoración de bienes y derechos por la Administración el dictamen de peritos – se observa que una vez descritos los bienes objeto de tasación, reflejando las características municipales y del entorno que pueden afectar a la valoración en base a un cuadro de sectores urbanizables del municipio en el que se encuentran (...), se explicita la metodología empleada para fijar la valoración exponiendo que “se valorarán por medio del método residual dinámico” calculando “la diferencia entre el valor actual de los ingresos obtenidos por la venta del inmueble urbanizado y el valor actual de los gastos en que se vaya a incurrir durante el proceso de urbanización”. En mayor profundidad se remarca:

Se estimarán los ingresos que se estime obtener por la venta del inmueble urbanizado (solar), de acuerdo con la promoción más probable. Tales ingresos se calcularán en este caso a partir de los valores publicados por empresas de reconocido prestigio y trayectoria en el sector para las ventas de los inmuebles del uso y tipología característicos.

En el caso que nos ocupa, por tratarse de suelo bruto que se transformará en solares de distintos usos y tipologías, se valorará la promoción de viviendas libres de acuerdo con el aprovechamiento tipo de ambas áreas de reparto (que coincide y toma el valor de 0.34 m2c/m2s). En esta etapa de la gestión urbanística los suelos representan derechos de aprovechamiento de igual cuantía independientemente del destino final de los solares que se ubicarán sobre ellos. De que las cargas y beneficios queden equilibrados entre todos los suelos iniciales se encargan las técnicas de equidistribución.

Se estimarán los gastos que se estimen tanto por la urbanización y gestión, como los costes financieros que razonablemente se estimen para el tipo de proyecto de urbanización y promoción que se vaya a llevar a cabo.

Se fijará como tipo de interés de actualización aquel que representa la rentabilidad media anual del proyecto sin tener en cuenta financiación ajena que obtendría un promotor medio en una promoción de las características analizadas. Este tipo se ha calculado sumando al tipo libre de riesgo; la prima de riesgo, y es acorde con la contemplada en la Disposición transitoria Única de la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo sobre normas de valoración de bienes inmuebles.

Se aplicará la fórmula de cálculo. Para estimar las fechas y plazos se han tenido en cuenta las situaciones más probables para la zona y para el tipo de urbanización, así como el grado de desarrollo y plazos de la gestión urbanística, ejecución, construcción y comercialización de los inmuebles. Se considera que el tiempo de transformación depende de la dinámica inmobiliaria de la zona y que, por lo tanto, a mayor dinámica inmobiliaria se entienden periodos de transformación menores, con independencia de lo establecido por la programación.

En el caso presente, a efectos del descuento financiero de los flujos de caja se considerarán unos tiempos de desarrollo hasta la completa urbanización del sector y construcción de los inmuebles, y un periodo de gastos de urbanización y construcción de edificios de acuerdo con el cuadro de valoración”.

Finalmente, se expone la fórmula de cálculo empleada para calcular el valor residual del suelo (diferencia entre el valor actual de los ingresos obtenidos por la venta de las parcelas edificadas (valoradas a través de la venta del producto final) y el valor actual de los gastos anteriormente enunciados, para el tipo de actualización fijado), indicando que se tiene en cuenta que el número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los cobros y el número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los pagos es igual (4 años).

Además, se recoge en el informe que en las hojas de cálculo de las valoraciones se han considerado, concretamente, los siguientes gastos e ingresos:

·                         Urbanización: comprende honorarios y costes de las obras.

·                         Construcción: ejecución material y gastos y beneficios de la contrata.

·                         Honorarios facultativos de arquitecto, aparejador y otros técnicos.

·                         Gastos fiscales del promotor: adquisición del solar, licencias y tasas de urbanización y construcción, financiación por constitución de hipoteca, obra nueva, venta y comercialización.

·                         Promoción: gastos de notaría y registro por adquisición del solar y segregaciones.

·                         Valor en venta, que se desarrolla en el propio informe

·                         Coste de construcción, que se desarrolla en el propio informe

·                         Coste de urbanización, que se desarrolla en el propio informe

·                         Aprovechamiento urbanístico patrimonializable: 0.34*0.89 = 0.306 m2c/m2s.

·                         IPC de 3.4 como medio del período

·                         Tasa libre de riesgo de 4.55% equivalente a la rentabilidad media anual de la deuda pública.

·                         Prima de riesgo del 8%, de acuerdo con la DT única de la Orden ECO 805/2003 citada.

·                         Además se ha considerado un coeficiente corrector que minora el valor unitario del suelo por los siguientes conceptos: ",.1 JI" ;" j

o   a) Seguro decenal :2% del valor de la construcción,

o   b) Seguro de caución que garantiza las cantidades de dinero entregadas a cuenta: 0"45% del precio de venta de la vivienda.

o   c) Impuesto de actividades económicas: 0.13% del precio de venta.

·                         Considerados en conjunto, estos conceptos resultan en un coeficiente de minoración de valor 0"94 para los años 2001 y 2002, y 0"97 para el año 2003.

Para la determinación de los ingresos previsibles por la venta del producto inmobiliario final se señala como necesario “acudir a métodos indirectos pues el mercado local (municipal) de la época carecía de volumen y, más importante, de producto inmobiliario equivalente al que se iba a promover en los suelos que se valoran” Así, se utilizan datos de vivienda usada, tomadas de empresas inmobiliarias como Z e Y, en series que abarcan los años 2001 a 2010 para los cuatro municipios más importantes del ... : ..., ..., ... y ... . (se remarca que de ... se dispone de series a partir de 2007 “que es el momento en que, terminadas las primeras promociones, empieza a generarse un mercado en el municipio” sirviendo estos datos para “establecer dónde se situó el precio en ... a partir del surgimiento de un mercado autónomo, en relación con el resto del ...”).

Tras una serie de cálculos y gráficos, el firmante del Informe concluye que la serie de ... es intermedia a las de los dos municipios más cercanos (... y ...) entre 2004 y 2009, pero se sitúa por debajo de sus valores medios entre 2001 y 2003 por lo que ésta serie (conformada añadiendo un 5% sobre la media de la vivienda usada de ..., ..., ... y ...) “proporciona un valor mínimo aceptable para las expectativas de promoción de vivienda nueva en los años 2001, 2002 y 2003”.

Por su parte, para la determinación de los gastos previsibles, se diferencian lo que son GASTOS DE URBANIZACIÓN, GASTOS DE CONSTRUCCIÓN

En relación a los gastos de urbanización el perito indica que se basa en “los costes definidos por los proyectos de urbanización de los grandes desarrollos urbanísticos de Madrid (principalmente los conocidos como PAUs), cualificados por los costes de urbanización consignados en el Estudio Económico y Financiero del Sector 3 de ..., que figura en el expediente” por entender que este Sector representa adecuadamente un sector medio del suelo urbanizable de ... . Así, se señala que “El económico y financiero determina unos gastos de urbanización de 721.743.264 PTA (4.337.764,38 €) para 318.549 m2s totales (incluidos los sistemas generales). Por tanto el coste es de 13 "62 €/m2s. No obstante esto representa el coste de ejecución material, por lo que procede incrementarlo en un 20% para reflejar los costes y beneficios del constructor, resultando un valor de 16"34 €/m2s. Esta cifra representa para el año 2001 un valor de 2.719 PTAlm2s”. Por su parte, para determinar los precios para los años siguientes (2002 y 2003) se utilizan los costes de los proyectos de urbanización de algunos grandes desarrollos urbanísticos de Madrid, teniendo en cuenta su aprovechamiento tipo, su superficie, su coste total y su coste unitario, que conllevan a que se fijen unos valores para el aludido Sector 3 de ... de “17"80 €/m2s (2.962 PTAlm2s) para 2002 y 19"26 €/m2s (3.205 PTAlm2s) para 2003”. Todos los datos utilizados se recogen en el Informe en sus anexos finales.

Para los gastos de construcción  se toman como referencia los Costes (CORA) publicados por la Consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid tomando en consideración, concretamente, el coste de uso “residencial. Colectivas de Promoción Privada” para los años de referencia si bien se remarca que el valor del año 2001 se obtiene por interpolación al ser los datos de publicación bienal en la época. Esto nos ofrece para el año 2001 relacionado una horquilla de entre 397"25 y 362"30 €/m2c, que determina un valor para el año de 458"31 €/m2c puesto que se ajusta utilizando distintos coeficientes (Coeficiente de situación geográfica - en este caso el correspondiente a ... es 1 "15 – coeficiente por aportación en innovación o acabados – que será de 0,8 si se trata de acabados de coste reducido, de 1 si se trata de acabados de características medias, de 1,1 si se trata de acabados realizados en su conjunto o en parte con soluciones o materiales de coste superior a la media o de 1,35 si se trata de acabados realizados en su conjunto con materiales suntuarios o de coste superior a dos veces el medio – y coeficiente de rehabilitación – que podrá tomar valores de entre 1 si no se trata de rehabilitación o 1,1 si se trata de rehabilitación total). Del mismo modo se llevan a cabo los cálculos para los años siguientes, resultando unos valores de 471 "85 €/m2c para e año 2002 y de 484"50 €/m2c para el año 2003.

Se tiene en cuenta, además, que para culminar la fijación del coste de construcción se deben añadir, como costes incurridos en la ejecución de la obra a efectos de cálculo, los gastos generales y el beneficio industrial del contratista (13% (mínimo) y 6% respectivamente del P.E.M. según el artículo 131 del Reglamento de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, aprobado por Real Decreto 1098/2001, de 12 de octubre).

En base a todo ello se recoge, en unos cuadros, los cálculos correspondientes para fijar la valoración de los inmuebles por el aludido método residual dinámico en cada uno de los ejercicios:

AÑO 2001

 

PRECIO UNITARIO VENTA

             204.239,00 €

VALOR CONSTRUCCIÓN

               50.745,00 €

COSTE URBANIZACIÓN

                  2.719,00 €

Superficie Ámbito

20.000

Supericie Construida

6.120

IPC

3,38

Tasa Libre Riesgo

4,58

Prima de Riesgo

8,00

TIPO ACTUALIZACIÓN

12,58

VENTAS

  1.249.942.680,00 €

TOTAL GASTOS URBANIZACIÓN

        54.380.000,00 €

TOTAL CONSTRUCCIÓN

     555.359.400,00 €

   

APROVECHAMIENTO-EDIFICABILIDAD

0,306000

   

PRECIO UNITARIO Pts

11269

PRECIO UNITARIO EUROS

                       67,73 €

PRECIO UNITARIO EUROS (Minorado 0,94)

                       63,66 €

VALOR COMPROBADO INMUEBLES AÑO

        92.420.706,34 €

 

AÑO 2002

 

PRECIO UNITARIO VENTA

             242.468,00 €

VALOR CONSTRUCCIÓN

               93.426,00 €

COSTE URBANIZACIÓN

                  2.962,00 €

Superficie Ámbito

20.000

Superficie Construida

6.120

IPC

3,38

Tasa Libre Riesgo

4,58

Prima de Riesgo

8,00

TIPO ACTUALIZACIÓN

12,58

VENTAS

  1.483.891.920,00 €

TOTAL GASTOS URBANIZACIÓN

        59.240.000,00 €

TOTAL CONSTRUCCIÓN

     571.767.120,00 €

   

APROVECHAMIENTO-EDIFICABILIDAD

0,306000

   

PRECIO UNITARIO Pts

17253

PRECIO UNITARIO EUROS

                     103,69 €

PRECIO UNITARIO EUROS (Minorado 0,94)

                       97,47 €

VALOR COMPROBADO INMUEBLES AÑO

        87.141.918,98 €

AÑO 2003

 

PRECIO UNITARIO VENTA

             318.130,00 €

VALOR CONSTRUCCIÓN

               95.932,00 €

COSTE URBANIZACIÓN

                  3.205,00 €

Superficie Ámbito

20.000

Superficie Construida

6.120

IPC

3,38

Tasa Libre Riesgo

4,58

Prima de Riesgo

8,00

TIPO ACTUALIZACIÓN

12,58

VENTAS

  1.946.955.600,00 €

TOTAL GASTOS URBANIZACIÓN

        64.100.000,00 €

TOTAL CONSTRUCCIÓN

     587.103.840,00 €

   

APROVECHAMIENTO-EDIFICABILIDAD

0,306000

   

PRECIO UNITARIO Pts

29752

PRECIO UNITARIO EUROS

                     178,81 €

PRECIO UNITARIO EUROS (Minorado 0,97)

                     173,45 €

VALOR COMPROBADO INMUEBLES AÑO

        57.928.942,02 €

 

QUINTO.-

El denominado “método residual dinámico” puede definirse como un procedimiento para obtener el valor de repercusión de suelo que ha sido utilizado en el ámbito inmobiliario, en sus distintas modalidades, tanto por el sector público como por el privado , como señala la Ley 6/1998 en su Exposición de Motivos, remitiendo al mismo para el caso de inexistencia, pérdida de vigencia o inaplicabilidad de las ponencias de valores catastrales.

Por su parte, la jurisprudencia ha venido aceptando desde 1998 —con algunas excepciones previas — la aplicación del método en las valoraciones urbanísticas de suelo, asimilándolo, en general, a la formulación regulada en la normativa catastral. Como el Tribunal Supremo ha señalado, “el método residual es el que partiendo del valor de la edificación hace una cuenta atrás deduciendo los costes de ejecución, beneficio industrial, costes de promoción, etc., para obtener así el valor del suelo, en tanto que valor de repercusión o valor residual» (Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de julio de 1998).

Teniendo en cuenta que, a través de este método, se pretende fijar el valor de un terreno calculando la diferencia entre el valor en venta del producto inmobiliario edificable sobre el suelo a valorar y los costes de su construcción, incluidos, en su caso, los de urbanización, así como los gastos y beneficios propios del proceso promotor, las mayores exigencias que se pueden hacer al objeto de dar validez a su empleo como método para fijar la base imponible del ITP y AJD han de venir referidas a la concreción de los parámetros citados (valor de venta, costes de construcción y urbanización, gastos y beneficios de la promoción, etc) siendo exigible que éstos se obtengan mediante el correspondiente estudio del mercado inmobiliario, que requerirá el análisis de los datos económicos que presentan las promociones desarrolladas sobre suelos similares al que se ha de valorar, y que se justifique de manera suficiente y adecuada su empleo por la analogía en la localización y calificación urbanística en comparación con la del terreno o terrenos a valorar. No puede obviarse que, a este respecto, deben tenerse muy presentes variables clave como que los gastos y beneficios de promoción no pueden constituir un parámetro rígido, sino que están determinados, en especial los últimos citados, por el riesgo asumido en cada promoción y por las circunstancias intrínsecas de cada submercado (lo que vale para operaciones inmobiliarias de pequeña escala en ámbitos territoriales poco elásticos a las presiones del mercado no puede servir para otras que, sin embargo, sí quedan muy vinculadas a la intensidad del juego de la oferta y la demanda).

El artículo 36 de la Orden ECO/805/2003 a la que remite el artículo 28.1 de la Ley 6/1998 señala, en su primer apartado, que para el cálculo del valor residual por el procedimiento de cálculo dinámico se seguirán los siguientes pasos:

a)    Se estimarán los flujos de caja,

b)    Se elegirá el tipo de actualización

c)    Se aplicará la fórmula de cálculo.

Seguidamente, su apartado 2 indica que se deberán justificar razonada y explícitamente las hipótesis y parámetros de cálculo adoptados, requisito de aplicación que coincide con el mandato jurisprudencial sobre la motivación del proceso de cálculo del valor residual del suelo.

Conviene resaltar que este “método dinámico” – cuya metodología de cálculo aparece recogida en los preceptos siguientes de la Orden ECO/805/2003  – se tiene que dotar de dos elementos imprescindibles para que el resultado de su aplicación permita la obtención de un valor del suelo realista: por un lado, es imprescindible un adecuado y pormenorizado análisis y estudio de todos los conceptos y variables que intervienen, incluyendo la rentabilidad prevista o pretendida de la actuación y, por otro, exige una adecuada capacidad predictiva pues requiere concretar el momento temporal en que cada uno de los flujos del proceso se producirá (tanto cobros como pagos). Es evidente que se trata de un método de una enorme e indudable complejidad tanto desde el punto de vista práctico como conceptual; no obstante, parece que se trata de un método admisible y admitido para llevar a cabo una valoración inmobiliaria.

La labor estrictamente revisora de este Tribunal Central, a este respecto, debe centrarse, por tanto, en la correcta aplicación del referido método debiendo exigir una suficiente justificación de las hipótesis y parámetros adoptados lo que conlleva que se pueda verificar la información de mercado que avale los precios de venta considerados, que se pueda constatar que se ha realizado, por el técnico valorador, un correcto diseño de los ritmos previsibles de comercialización de las viviendas teniendo en cuenta variables de uso y tipología, logrando diseñar, en definitiva, un modelo justificado de la evolución futura del régimen de cobros derivados de la comercialización de cada activo inmobiliario resultante de la actuación. También cabe exigir que sea lógica y adecuada la predicción de la evolución de los precios de venta de cada uno de los usos inmobiliarios desde la fecha de la valoración hasta la fecha de percepción de cada flujo de cobros lo cual obliga a tener en cuenta variables relevantes como la coyuntura económica general y, en especial, a la evolución de los tipos de interés y a la de las condiciones generales de financiación. Es cierto que en el caso de los pagos la dificultad del análisis predictivo de la evolución de precios es de menor calado que en el caso de los cobros pero también tiene sus particularidades vinculadas la complejidad de fijar los momentos concretos en que se producirán. Y todo ello, teniendo en cuenta la trascendencia de señalar un tipo de actualización de las rentas futuras (cobros y pagos) que logre representar la rentabilidad media anual del proyecto promotor sin tener en cuenta la financiación ajena que obtendría un promotor medio en una promoción de las características de la analizada, según dispone el artículo 38.1 de la Orden ECO (lo que, en este caso, concreta el informe sumando al tipo libre de riesgo – 4,58 – la prima de riesgo – que fija en 8). Es cierto que la propia norma recoge condiciones para su fijación (se indica, por ejemplo, que el tipo libre de riesgo no será inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento superior a cinco años y se define con carácter mínimo para cada uso edificatorio la prima de riesgo) pero resulta necesario por parte del técnico valorador una adecuada justificación de la concreción del tipo de actualización, en la cual han de tenerse en cuenta nuevas condicionantes como la medida en que el promotor acude a la financiación ajena (grado de apalancamiento financiero) o, nuevamente, la evolución de los tipos.

 

SEXTO.-

Este Tribunal Central entiende que siendo este método de valoración admisible para la fijación del valor de determinados inmuebles o terrenos a efectos tributarios, debe tenerse en cuenta que no resultaba el más adecuado en el presente expediente, pues se trataba de comprobar en el año 2012 el valor de unas fincas en 2001, 2002 y 2003 – fechas en que se llevaron a cabo las transacciones. En este sentido, la entidad reclamante alude a que a la fecha de emisión del informe de valoración (12 de diciembre de 2012) las fincas no estaban aun urbanizadas en su totalidad (el perito se basa, para concretar la valoración, en flujos de cobros y pagos producidos en un plazo de 4 años desde la fecha de la valoración).

En definitiva, este Tribunal Central entiende que no puede admitir la valoración administrativa de las fincas en que se basó el Servicio de Inspección Tributaria de la Comunidad de Madrid para valorar los bienes por no utilizarse un método adecuado para ello al no lograr determinar el valor de las fincas correspondiente a las fechas en que se devengó el tributo habida cuenta de las circunstancias, variables y parámetros que se tuvieron en cuenta para emplear el método denominado “residual dinámico”. A mayor abundamiento, ha de atenderse a las pretensiones del reclamante y confirmar que el expediente de valoración adolece de la información adecuada y suficiente que requiere la aplicación del método para ser correcto, mas si se tiene en cuenta que en la fecha en que se realizó (2012) ya se podrían contar con datos reales, y no meras revisiones, de los años de referencia (2001 a 2003) y siguientes.

Por ello, aunque debe estimarse la pretensión del Director General recurrente y confirmar que no estaba prescrito el derecho de la Administración a liquidar el tributo, teniendo en cuenta que, por razones de economía procesal, han debido atenderse a las pretensiones formuladas por la sujeto pasivo en la primera instancia de la vía económico – administrativa, debe mantenerse la anulación de la liquidación girada puesto que no resulta conforme a derecho la valoración administrativa de que se sirvió la Inspección para fijar la Base Imponible, por falta de la suficiente y exigible motivación.

A este respecto, habiendo existido ya dos anulaciones de la comprobación de valores por falta de motivación debe negarse a la Administración la posibilidad de volver a realizarla teniendo en cuenta la doctrina sentada por el Tribunal Supremo: el derecho de la Administración a corregir las actuaciones producidas con infracción de alguna garantía o formalidad o, como es el caso, con insuficiencia de motivación en las comprobaciones de valores, no tiene carácter ilimitado, pues está sometido, al margen de a la prescripción , a la santidad de la cosa juzgada; es decir, que si se repitiera la valoración con la misma o similar ausencia o deficiencia de motivación, entonces sí comportaría la pérdida del derecho a la comprobación de valores y la Administración quedaría sujeta a la valoración formulada en su día por el contribuyente (entre otras, Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de Septiembre de 2008).

 

Por lo expuesto,

 

EL TRIBUNAL ECONÓMICO-ADMINISTRATIVO CENTRAL, EN SALA, visto el Recurso de Alzada promovido por DIRECTOR GENERAL DE TRIBUTOS Y DE ORDENACIÓN Y GESTIÓN DEL JUEGO DE LA COMUNIDAD DE MADRID, contra Resolución del Tribunal Económico – Administrativo Regional de Madrid, de 29 de enero de 2015, ACUERDA: estimarlo parcialmente, manteniendo la anulación del acuerdo liquidatorio en los términos expuestos en la presente resolución.

Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas